[MW] 맨큐-웨일 모형과 주택수요, 그리고 평균주거면적
임보영, 김준형, 주택연구, 2021
1. 연구의 배경 및 목적
맨큐모형으로 추정된 장래의 주택수요를 가구의 평균주거면적으로 나누어 호수 단위의 주택수요를 산정
이렇게 산정된 호수단위의 주택수요는 중앙정부 및 지방정부가 장기적으로 공급해야 할 주택물량의 목표지표로 활용
평균주거면적(Average Housing Size, AHS)
1970년대 설정된 국민주택규모는 $85m^2$으로 변치 않음
하지만 수십년간 가구소득은 상승하고 주택은 소득이 상승할때 소비가 늘어나는 정상재에 해당되기에
지속적인 소득 상승은 AHS를 늘리는 방향으로 작동
반면, 같은 기간 동안 가구가 분화되어 가구원수가 감소해왔기에 AHS가 줄어들 가능성도 존재
때문에 AHS는 상수가 아니라 변수로 가정해야 함
따라서 MW모형이 AHS를 산정하는데 활용될 수 있음을 그리고 MW모형의 결과로 AHS로 나누어 호수 단위로 주택수요를 산정하는 현재 방식에 결함이 있음을 밝히고자 함
2. 주택수요 추정과 AHS
MW모형과 AHS
MW모형의 총주택수요를 면적 단위로 산정하고, 이를 AHS로 나누어 호수 단위의 주택수요를 추정한 것은 최초의 Mankiw & Weil이 제시하지 않은 모형의 활용방식
총주택수요에 AHS를 나누는 방식은 크게 두 가지로 구분
- 전체기간에 걸쳐 동일한 AHS를 사용
- AHS를 기간에 따라 조정
- 양현석 외(2009): MW모형을 통해 주거면적 단위의 총주택수요를 추정 후 이를 $80m^2$로 나누어 추가공급물량 140만 호를 산정
- 신미림, 남진(2011): 2008년 가계동향조사 자료 중 서울거주 1인가구를 추출 → 주거면적을 종속변수로 한 MW면적을 산정 → 이를 $43.5m^2$로 나누어 호수 단위의 주택수요로 전환
- 이경민 외(2012): MW모형에 기초해 장기주택수요 추정. 특정 연도의 수요면적에서 전년도 수요면적을 차감, 각 연도의 신규수요면적을 산출 후 이를 AHS로 나눔. 가구수는 연도를 독립변수, 평균가구원수를 종속변수로 한 회귀모형으로 추정된 평균가구원수를 사용
3. MW모형을 활용한 AHS의 산정
WM모형
$Y = \alpha + \beta_1X_1 +\beta_2X_2+\beta_3X_3 + \cdots{} $ (종속변수: 가구의 주거면적, 독립변수: 연령대별 가구원수)
지역내 가구들이 필요한 총주거면적
\(HD_{total} = \alpha \times HHD + \beta_1P_1 + \beta_2P_2 + \beta_3P_3 + ...\) ($HD$: 전체 가구수, $P_i$: 연령대별 총인구수)
특정 지역내 한 가구의 평균주거면적(AHS)
\[\begin{aligned} \alpha + \beta_1K_1 + \beta_2K_2 + \beta_3K_3 + ... &= \alpha + \beta_1{P_1\over HHD} + \beta_2{P_2\over HHD} + \beta_3{P_3\over HHD} + ... \\ &={1\over HHD}(\alpha \times HHD + \beta_1P_1 + \beta_2P2 + \beta_3P3 + ...)\\ &= {HD_{total}\over HHD} = AHS \end{aligned}\]\(K_i = {\sum X_j \over HHD} = {P_i \over HHD}\)가 되어
4. AHS의 추정
자료 및 변수
- 국토교통부의 주거실태조사(2019)를 사용
- MW모형의 종속변수: 가구의 주택사용면적, 독립변수: 가구원수(5세 단위), 주거비용, 항상소득
- 주거비용과 항상소득은 정의철, 조성진(2005)이 제안한 수정MW모형을 사용
MW모형 추정 및 AHS 산정
모든 독립변수들은 통계적으로 유의
청년보다 중장년층에서 높은 회귀계수가 추정되는 것은 다른 MW모형의 추정결과와 유사
향상소득이 클수록, 주거비용이 낮을수록 주택수요가 통계적으로 유의하게 증가
그리고, 추정결과에 $K_i$를 투입 미래 인구는 통계청의 장래인구추계자료로 2047년까지 기간에 대한 MW모형에서 사용된 5세 단위로 구분된 자료활용
가구소득 상승에 대한 가정은 가구소득의 실질가격상승률은 연평균 1.6%, 명목가격상승률은 4.0%로 매년 3%씩 상승, 그리고 3%의 주거비 상승을 가정
결과적으로 국내가구의 AHS는 2021년 \(67m^2\)에서 2047년 \(94m^2\)까지 크게 상승
즉, \(85m^2\)으로 고정되어 있는 국민주택규모는 상향조정이 필요